新華財經北京10月14日電（康耕甫） 10月14日，年第世邦魏理仕發布的季度甲級京辦《2025年三季度北京房地產市場回顧與展望》顯示，2025年第三季度北京辦公樓市場新租活躍度階段性回落，北京以價換量效果分化，寫字甲級市場結構性優化顯著；零售物業市場則呈現出老牌項目經營承壓而尋求轉型，樓市租金加速下行的場報形勢。

具體而言，告北公樓辦公樓市場方面，年第2025年第三季度北京辦公樓市場整體供應節奏延續平穩態勢，季度甲級京辦新租交易總面積環比回落31%受頭部科技企業大規模需求在上半年釋放、北京受科技企業青睞的寫字中關村區域可租面積快速下滑、部分大面積需求轉向周邊商務園區、樓市整體市場更多業主在續租或租約重組時作出讓步、場報需求結構小型化等多重因素共同作用，告北公樓新租活躍度出現階段性收縮。年第

搬遷需求仍為主力，占新租總面積的75%租戶流動動線特點鮮明，金融街、通州呈區內流動；科技中心子市場間流動活躍；CBD、麗澤為跨區搬遷主要承接地；行業方面，TMT保持需求首位占比高達31%，以算力為核心支撐的系統解決方案、人工智能、大數據/云計算及游戲類持續活躍；金融行業緩慢回升，新租數量環比上漲15%，以1000平方米以下需求為主；專業服務業位列第三，CBD依然是律所、咨詢、廣告公關類租戶換遷的首選之地；醫藥及生命科學板塊部分優質企業通過換遷提升企業形象，需求升至第四位。

盡管受新租需求萎縮及政策規劃引導的大面積退租影響，本季度凈吸納量仍達8.7萬平方米整體空置率降至19.7%甲級凈吸納量貢獻近八成，空置率降幅更顯著，反映租戶品質提升需求增強區域表現持續分化：科技中心凈吸納量最佳，中關村空置率降至全市最低；而CBD、金融街等傳統核心區凈吸納量仍為負值。

租金下行調整仍為刺激需求最直接有效的手段，全市平均租金面價降幅同樣本比環比擴大至2.9%至每月每平方米234.8元金融街跌幅居首；東部去化壓力導致望京、王府井、燕莎、CBD 等多個區域租金跌幅均未出現收窄跡象，其中乙級樓宇租金下行壓力尤為突出。

世邦魏理仕華北區辦公樓租賃交易租戶代表負責人袁慧表示，隨著供應壓力緩解，整體空置率有望小幅回落租金下行壓力仍存，但預計降幅將逐步收窄，部分品質優良、區位優越的甲級樓宇或率先企穩零售物業市場方面，2025年第三季度北京優質零售物業市場無新增商業項目交付。

核心商圈及外圍商圈各有一個成熟商業體停業，項目原有商業模式未能迎合當前消費市場需求，面臨較大經營壓力，后期將更換運營方或啟動改造工程今年前八個月，北京全市社銷總額持續處于下行賽道，主要受辦公用品、通訊器材、汽車等可選消費品零售加速減弱拖累，而餐飲收入也維持同比下降。

季內受中式正餐及小吃快餐放慢開業步伐影響，餐飲業態新開店鋪占比較上季度下滑4個百分點至43%；而茶飲果汁和烘焙甜品作為目前調改力度較大或熱度較高項目的“新剛需”再次發力，季內表現活躍，如可露朵、牧場奶倉、野人先生等首店或連鎖店鋪在非核心商圈多點開花。

美容保健、健身、超市等生活服務配套業態在非核心商圈區域型購物中心保持活躍能夠提供情緒價值的二次元業態仍然是各大商業項目引流首選，在策展、快閃店方面持續發力，如蛙得發快閃、名偵探柯南快閃分別入駐西紅門薈聚和西單。

大悅城季內外圍商圈項目重塑品牌組合、調改積極，新開店鋪占比較上季提升12個百分點，較高的換鋪率帶動全市季末凈吸納量為負值，空置率小幅上漲0.2個百分點至7.7%世邦魏理仕華北區域董事總經理劉煥麗指出，未來半年預計有共計39.4萬平方米的新增零售物業在非核心商圈開業，包括正處于部分試運營中的中關村大融城及隆福寺二期等。

近期商務部等九部門聯合印發《關于擴大服務消費的若干政策實施》中指出，通過培育服務消費、豐富品質供給、吸引境外入境消費、加強財政金融支持、優化監測制度等五大措施，更大力度提振消費、擴大內需、促進民生改善和消費轉型升級，有望激發零售物業市場培育服務消費新增長點。

商務園區市場方面，2025年第三季度，亦莊經開區和北清路子市場分別迎來一個生命科學專項園區交付，新增體量共計11.6萬平方米新項目均采用“研發+中試+生產”復合型空間形態，進一步凸顯了商務園區功能的升級趨勢——從單一辦公載體逐步向全鏈條產業承接平臺演進。

物業投資方面，2025年第三季度北京物業投資市場共錄得11筆大宗交易，累計成交金額約34.34億元，環比下降41%，同比下滑75%整體市場延續上半年的謹慎態勢，交易規模仍以5億元以下的小體量為主從買方結構看，企業買家貢獻了8筆交易，延續了對稀缺優質資產的配置需求。

其中包括某教育企業在西北旺產業帶和某內資企業在望京購入辦公自用，體現出自用型需求的穩步落地機構投資者仍在積極尋求和推動投資交易機會，且標的物業類型更趨廣泛，但在評估資產時更趨重視運營方資管能力和現金回報表現，如某險資將大興生物醫藥基地的一座生命科學專項園區納入其新設的人民幣不動產基金，同時賣家仍保留項目的運營權。

編輯：胡晨曦

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